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深圳电梯安全困局如何破解盘楼

发布时间:2019-11-22 17:32:24 阅读: 来源:垫圈厂家

深圳电梯安全困局如何破解?

三十多岁的深圳,楼宇里的电梯逐渐老龄化,事故频发,住户都想换,可是说到掏钱却不愿意,怎么办?3月14日,深圳业主自发的草根论

三十多岁的深圳,楼宇里的电梯逐渐老龄化,事故频发,住户都想换,可是说到掏钱却不愿意,怎么办?3月14日,深圳业主自发的草根论坛“业主论坛”召开主题为“电梯安全困局突围”的专题研讨会,邀请了政府主管部门、各行业的专家和业主代表,专门就电梯安全困局的根源、如何破局进行讨论。

罗湖区友谊大厦业主周先生介绍,友谊大厦的电梯已经是30岁“高龄”,从2013年开始,友谊大厦开始推进电梯更新工作,至今三年过去,还没有完成这项工作。

据介绍,友谊大厦地处罗湖区的商业区,业主大部分都在国外,要说换电梯大家都同意,要说掏钱就找不到人了。友谊大厦的物业服务企业深圳市物业管理公司有关负责人介绍,他们公司所管理的项目共有电梯224台,20年以上的有三分之二,一共140台。以友谊大厦电梯为例,该大厦一共7栋共14台电梯,都是1982年装的。现在这些电梯面临机件老化、安全性能下降、存在安全隐患,有的电梯电器控制的存在设计缺陷、产品淘汰的情况。政府没有出台强制的报废措施,现在的电梯还在用。

据介绍,深圳市物业管理公司从2010年开始向街道办、业主提出更新建议,也向业主宣传换电梯理念,管理处通过各种形式向业主征求意见,并成功争取了政府30%的补助;除此之外,企业负责人也向电梯厂争取了30%的优惠,这么一来,更换电梯的话业主只要承担40%就够了。

目前友谊大厦面临的困难是租客多、业主少,租客不愿意出钱换梯,业主长期居住海外难以联系,而有的业主只同意换电梯不愿意掏钱,无法达到法律规定的三分之二人数。今年1月份以来,友谊大厦开始向业主收取更换电梯的钱,到现在只有65%的业主交钱,很难达到百分之百。

不仅仅是老旧电梯出问题,“年轻”的电梯也经常出现问题,电梯困局的根源在哪里?南天一花园业委会主任范国振介绍,据其调查了解,2002年一台维保费用是2000元/月、1800元/月、1500元/月;现在400元、500元,甚至有200元的维保费用。深圳11万台电梯,有300多家维保企业争抢市场,有的电梯公司只有两三个人、三四个人,挂靠在一个电梯公司就去维修。

表面上看,这是市场无序竞争导致的恶果,但事实上,这跟业主对电梯安全的认知不高有关。现在的物业费是十几年前的标准,物业公司拿着十几年前的物业标准,还要做到安保、保洁不能差,所以只能从设施的维保费用里去减。

深圳中航电梯有限公司总经理、广东省特种行业设备电梯专业委员会副主任余光胜介绍,电梯所出现的问题,是整个行业几十年来无序竞争的苦果。余光胜介绍,电梯这个产品与其他产品不同,它出厂的时候不是成品,而是散件;进入楼宇安装、验收合格之后,才是一个成品。这个成品在使用过程中,还需要不断进行保养维修,才能保证电梯正常运行。所以,这个特殊的产品在从出厂到进入使用的过程就涉及各个环节的问题:生产厂家是否存在质量问题?安装公司的安装质量是否有问题?维修保养的质量是否存在问题?在这些环节里,不论哪个环节出了问题,都会造成电梯质量问题,甚至是形成人身伤害。

余光胜介绍,原来购买一台电梯需要七八十万,现在一台电梯只需要二三十万,整个市场的物价都在上涨,而电梯反而在下降,这样的市场竞争中,厂家怎么提高产品质量?其次,电梯的安装是一个非常精密的过程,每个螺丝都要反复测试安装,原来安装一台电梯需要两三个月,现在安装一台电梯,一个月都不要,这样的安装过程,质量如何监管?又如何能保证?第三,原来每台电梯的维修保养费用每个月是1500元~2000元,现在普遍是每个月几百元,这样的维修保养又如何能确保电梯安全运行?所以,余光胜认为,电梯事故频发,是各个环节的市场恶性竞争导致的苦果。甚至,在这样的市场恶性竞争之下,新的电梯也频频出现问题。

各方观点

1

应设立

电梯专项资金

深圳市物业管理协会会长曹阳认为,政府要从制度设计上完善现有的电梯设备管理上的不足。他认为,政府要从专项维修资金上进行研究,把资金充分利用起来。另外,他认为是否可以参考交通事故、医疗系统等各个领域的应急资金,作为电梯专项资金,当电梯这种特种设备出现意外情况时,政府会有普惠性的措施予以帮助。

2

推动立法

明确电梯困局的权责

泰和泰(深圳)律师事务所、深圳业主自治专家顾问团主办律师赵广群介绍,深圳超过七成的小区没有业主委员会,小区电梯的改造、更新如何组织和推动?电梯的维修改造资金来源于物业专项维修资金,但事实上很多小区根本没有这个家底可以推进这个工作。因此,他认为电梯安全的困局应主要解决两个问题:一是困局谁来主导,二是电梯的更新改造的资金来源。

赵广群律师认为,电梯从出厂到进入楼宇使用,中间环节复杂,相对于多数没有业主组织的单个业主而言,要维权是十分艰难的,所以就涉及明确权责和主体的法律问题,也就是需要推进立法完善。电梯困局其实也是一个社会问题,需要全社会共同关注、共同推进、共同监督。

3

让业主当家做主

发挥市场作用

深圳业主论坛召集人张红喜介绍,大家买房关注的屋内面积,配套的设施、电梯、公共场所大家都不关注。但事实上,你购房的价格跟电梯有关系,电梯不同,楼价不同,甚至连物业管理费都不同。

突破电梯困局,完全由政府补贴很难解决,有很多案例可以说明,业主当家做主、真正成为甲方和物业公司平等谈判,电梯困局也能突破。这给我们一个启发:社区问题应该让业主真正发挥市场配置资源的决定性作用,业主有很多智慧可以解决社区里的问题。

张红喜说,政府和社会,应该帮助、支持业主自治的发展,尤其是业主组织的培育和自治能力的提升。因为社区不仅仅面临电梯一个困局,还有消防安全、管网、楼宇维护等各种问题存在,最终需要依赖业主组织去推进和解决。

4

提高

电梯相关行业

准入门槛

深圳市物业管理学会常务副会长兼秘书长曾滔介绍,电梯不是单方的问题,是全社会联动的问题。现在问题到底出现在哪里?物业管理合同里,物业企业是乙方;但在电梯维保合同里,物业企业是甲方。这个责任到底归谁?厂家给了一台不合格的电梯,让不怎么规范的维保市场来维护,再让物业行业来负责,这存在不公平。其次,目前深圳的物业公司没有能力完全承担这个责任。因为深圳大多数物业企业都是小企业,这些企业大部分投入在人员的工资和公共部位的开支,没有多少固定资产。如果电梯一旦发生事故导致巨额的赔偿,物业服务企业宣布破产之后,赔偿责任该找谁?

所以,当我们讨论电梯责任首责归谁时,必须有一个前提:源头企业必须要规范,必须提高市场的准入门槛。管理单位在目前这种电梯市场比较混乱的情况下,增加对电梯的维保投入主观能动性不高。曾滔建议,电梯困局如何突破,首先是要降低电梯公共责任险的价格;第二是实现电梯维护费用单列,让监管透明;第三是政府的补贴扩大到电梯大修,降低安全隐患;第四是政府对电梯有更好的准入机制;第五是大力推行物业服务企业酬金制。

5

法律要有细则

执法须到位

深圳市人大代表杨勤介绍,电梯是现代化的工具,深圳楼多电梯多,这是经济发达的表现。但是这些年走过来以后,这些老龄化的电梯显现出很多问题,应该从各个层面解决这个问题。首先是立法,法律必须有严格的标准和执行细则做支撑;其次,执法必须有力、到位。

杨勤说,有的业主以为,他买了楼移民了,他对电梯安全没有责任,法律应该规定业主的连带责任,如果说租户出了问题,全部都有责任,不单有经济责任,还有法律责任。政府的主管部门还是要负起责任,形成政府主导、社会参与、基层自治、业主共同参与共治,把这个问题解决好。

另外,电梯安全问题需要建立有效的保障。比如维护标准的资金问题,还有开发商的前期问题,还有法律上的追溯问题都要逐步建立起来。我们现在缺少电梯老龄化的专项基金,我们现在有楼的基金,但是没有明确分立出电梯的专项基金。这个问题非常突出。政府的管理部门要对产品厂家和维保企业建立黑名单制、诚信制。

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