人民币汇率下跌后的房地产市场是怎么样的

摘要: 今年下半年以来，我国的人民币汇率出现了过上车式的下跌。虽然最后在央行的干预下保持了稳定，但是这一系列下跌的背后，对我国的房地产市场又有着哪些影响呢？

8 月 11 日，中国人民银行宣布，决定完善人民币兑美元汇率中间价报价。人民币兑美元汇率中间价报价出现罕见下跌。随后央行出手干预汇市，人民币汇率企稳，在这一轮人民币汇率过山车行情中，感受最敏感的行业之一正是房地产行业。在近期房企半年报业绩会上，人民币汇率话题成为不少房企讨论的重点，不少房企开始融资并从海外转向国内

房地产发生微妙变化

从 2005 年 7 月 21 日启动人民币汇率改革以来，人民币在不到 10 年时间里持续升值，兑美元汇率接连跨越 "8 时代 ""7 时代 "，去年年末，人民币 " 破六 " 预期越来越强烈。

然而，人民币单边上涨的轨迹在今年被打破，今年 2 月 25 日，人民币即期汇率忽然毫无预期发生暴跌，当日下挫 282 点。2 月 28 日，人民币兑美元即期汇率开盘后再度发生大跌，一度暴跌超过 500 点，盘中最低触及 6.1808，跌幅达 0.86%。国家外汇管理局公开表示，人民币此次兑美元急速贬值 " 属于正常波动，不必过分解读 "。

人民币汇率波动最为引人关注的要数今年 8 月，8 月 11 日，中国人民银行宣布，决定完善人民币兑美元汇率中间价报价。人民币兑美元汇率中间价报 6.2298，较前一交易日（8 月 10 日）中间价 6.1162 贬值 1136 个基点。降幅达 1.86%，距离 2% 的跌停幅度仅一步之遥，创历史之最。

针对过去两日人民币兑美元中间价连续贬值近 3.5%，中国人民银行官方网站 9 月 5 日发布消息，中国人民银行行长周小川在二十国集团（G20）财长和央行行长会议上表示，目前人民币兑美元汇率已经趋于稳定。与此同时，近期央行数度出手，在外汇市场直接干预的同时，还推出 " 远期售汇需交 20% 风险保证金 " 等限制做空套利的举措，人民币汇率方止跌回涨。

从贬值到企稳，人民币一举一动在过去一个月来成为市场关注的焦点，尽管对于人民币未来走势如何目前仍存在不确定性，不过可以肯定的是，对这一切感受最敏感的房地产行业已经发生微妙变化。

融资转向国内

对于长期借海外低成本融资的房企而言，人民币贬值使房企低成本海外融资逆转。过去几年中，在人民币升值及美国量化宽松政策之下，房地产企业在海外市场融资到大量的低成本的美元，而房地产企业获得的收入又是持续升值的人民币。这样，这些房地产企业就可能坐享人民币升值的额外好处。

随着在港上市房企逐渐增多，海外融资比例不断提高。如果人民币每年升值 3%-5%，变相每年就可少还 3%-5% 的利息，同时，又可从海外获得比国内融资市场成本低得多的资金。

中原地产监测数据显示，去年前 10 月，10 家标杆房企共计融资 1111.5 亿元，其中海外融资 740.14 亿元，占融资总额的 66.6%，而到了今年，房企海外融资暴跌，前 3 月完成海外融资总额仅 453 亿美元，同比 2014 年一季度的 172 亿美元暴跌 73.7%。

事实上，人民币近期波动也引发房企强烈关注，在近期房企半年报业绩会上，人民币汇率话题成为不少房企讨论的重点。一位在港上市的内地房企财务负责人向京华时报记者表示，人民币汇率波动，对于企业海外融资成本带来新的挑战，公司正在密切关注汇率走势，目前已经准备预案。

今年以来的降准、降息等一系列政策，令国内融资环境日趋宽松，同时境外融资成本提高。今年上市房企的境内融资规模出现爆发式增长，中原地产研究部统计数据显示：年内已经有超过 60 家上市房企（包括港股）在内地通过公司债融资，预期融资高达 2500 亿元，2014 年全年只有 15 家融资成功，金额只有 235 亿元。

对于房价影响有限

一位业内专家表示，人民币汇率下跌直接缩小了 " 利差 " 空间，使得这些资金投资的相关资产价格下跌。房地产市场正是 " 热钱 " 最热衷的地方。

人民币贬值将刺破中国房地产泡沫——持有此类观点的人，通常会拿出这样一个证据：自 2005 年以来，中国房地产价格连续上涨的 9 年，正是人民币持续升值的 9 年。

对于这一的说法，明源地产研究院艾振强并不认同。他表示，楼市价格的变化受多重因素的影响，人民币贬值只是其中之一，何况在过去十年时间里，房地产一直处于供不应求的状态，供需关系的不平衡对价格的影响更大。其次才是人民币升值的影响——由于看好人民币资产带来的汇率升值和资产升值的双重红利，大量外资进入中国。房产是外资进入比较便利的投资品种，所以成为外资扎堆的领域。

艾振强认为，尽管以 " 去投资化 " 为目的的房地产调控已持续多年，甚至 " 限外令 " 也一度推出，但海外资本仍然通过各种渠道进入国内楼市。据统计，海外资本主要以基金的形式进入国内楼市，一、二线城市的商业地产是其青睐的对象。多家机构的统计显示，2008 年国际金融危机后，外资在写字楼市场的主流地位曾一度让位于内资，但从 2010 年底开始，外资又有回流之势。

突如其来的人民币贬值很可能会进一步推动国人为求财富保值而购买海外房地产的热情。世邦魏理仕报告显示，中国投资者海外投资的广度和影响力正在不断扩大。2015 年上半年，中国投入到海外商业地产的投资额同比增长约 46%，达 66 亿美元，在所有投向海外的亚洲资本中占比超过 1/3。中国投资者对于美国及澳大利亚商业地产的投资在快速增长。2015 年上半年，中国资本流入美国商业地产的总投资额高达 36.76 亿美元，已超过 2014 年全年（19.62 亿美元）的 1.5 倍。

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